Der Berliner Mietspiegel soll für alle Mieter lesbar und verständlich sein. Er besteht nicht nur aus

• Mietspiegeltabelle,
• Sondermerkmalen und
• Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung,

sondern vor allem aus vielen Erklärungen sowie Beispielen für den einfacheren Gebrauch. 

Der Mietspiegel erklärt sich in seiner Anwendung von selbst: Schließlich handelt es sich gemäß § 558c BGB um eine „Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete“, auf die als Begründung für eine Mieterhöhung gemäß § 558a BGB Bezug genommen wird. Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung gemäß aktuellem Mietspiegel, hat der Mieter die Möglichkeit, die Berechtigung dieser Mieterhöhung anhand des Mietspiegels zu überprüfen.

Herausgegeben wird der Berliner Mietspiegel von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.

An seiner Erarbeitung sind neben den Mitarbeitern der Senatsverwaltung auch Interessenvertreter der Vermieter und Mieter beteiligt. Der Mieterschutzbund Berlin e.V. vertritt in der Arbeitsgemeinschaft Mieterinteressen.

Zusätzliche beratende Funktion übernehmen zum Beispiel

• Gutachter für Grundstückswerte,
• Sachverständige für Mieten,
• Grundstücke und Gebäude,
• der Berliner Datenschutzbeauftragte,
• das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

In regelmäßigen Abständen trifft sich die aus den oben genannten Vertretern bestehende "Arbeitsgemeinschaft Mietspiegel" und berät beziehungsweise diskutiert den zu erstellenden Mietspiegel.

Beim Berliner Mietspiegel 2023 handelt es sich nicht um einen „qualifizierten“ Mietspiegel, der gemäß § 558d BGB „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und … anerkannt worden ist.“. Alle zwei Jahre wird ein qualifizierter Mietspiegel der aktuellen Marktentwicklung angepasst. Auf der Basis von Stichproben beziehungsweise anhand der Entwicklung des Preisindexes der Bundesrepublik geht die Erstellung vonstatten.

Bei der aktuellen Ausgabe handelt es sich nicht um eine neuerliche Fortschreibung des vorangegangenen Mietspiegels 2021. Alle vier Jahre muss ein qualifizierter Mietspiegel auf Basis aktuell erhobener Daten neu erstellt werden. In Berlin wäre die für den Mietspiegel 2023 erforderlich gewesen.

Aufgrund gerichtlicher Auseinandersetzungen im Rahmen des Vergabeverfahrens zur Ermittlung der notwendigen Daten mussten die Arbeiten am Berliner Mietspeiegel 2023 zunächst gestoppt werden. Sie konnten nach einer Entscheidung des Kammergerichtes zu Gunsten des Landes Berlin erst im Oktober 2022 wieder aufgenommen werden. Die Zeit war zu knapp, um sodann im Frühjahr 2023 einen qualifizierten Mietspiegel erstellen zu können. Um überhaupt einen Mietspiegel veröffentlichen zu können, erstellte der Berliner Senat einen einfachen Mietspiegel durch Indexierung der Werte des Mietspiegels 2021.

Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete nach den bundesgesetzlichen Bestimmungen innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen, die sogenannte "Kappungsgrenze".

Das Land Berlin allerdings profitiert von einer Ausnahme dieser Regelung: Wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen zu angemessenen Bedingungen in einem Ballungsraum gefährdet ist, darf die Miete um 15 % erhöht werden. Die Länder werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils maximal fünf Jahren zu bestimmen. Eine solche Kappungsgrenzen-Verordnung gilt in Berlin.

Bei einem qualifizierten Mietspiegel ermittelt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung alle zwei Jahre die am Ort üblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen neu. Sie orientiert sich dabei am Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB):

“Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde (...) für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder (...) geändert worden sind.” § 558 Abs. 2 BGB

Zu einem Stichtag finden die Mietspiegel-Erhebungen statt. Ermittelt werden die Nettokaltmieten, die zu diesem Zeitpunkt gezahlt wurden. Rund 9.300 Daten von Mietern und Vermietern werden dabei ausgewertet.

Im Mittelpunkt stehen die im Gesetz genannten fünf Merkmale

• Art des Gebäudes/der Wohnung,
• Größe,
• Ausstattung,
• Beschaffenheit und
• Lage.

Wohnungen, die anhand dieser Kriterien vergleichbar sind, werden bestimmten Feldern der Mietspiegeltabelle zugeordnet.

Beim Berliner Mietspiegel 2023 handelt es sich allerdings "nur" um einen einfachen Mietspiegel. Das bedeutet, dass eine Datenerhebung nicht stattgefunden hat. Vielmehr wurden die Tabellenwerte des Mietspiegels 2021 mit einem Index von 5,4 Prozent erhöht. Hintergrund dieser Vorgehensweise war ein rechtshängiges Vergabeverfahren, welches das Kammergericht erst im Oktober 2022 zu Gunsten des Landes Berlin entschied. So verblieb kaum Zeit, um die Datenerhebung bis zum Frühjahr 2023 zu ermöglichen.

Im Mietspiegel 2023 gibt es 90 Felder. Neben einem Mittelwert für eine durchschnittlich ausgestattete Wohnung bietet jedes Mietspiegelfeld einen “Von-bis-Bereich” für die Entgelte für den Fall, dass noch weitere Qualitätsmerkmale in die Bewertung einfließen. So ergibt sich für jeden Wohnungstyp die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat einen Abfrageservice zur Verfügung gestellt, der sowohl von Mietern als auch Vermietern genutzt wird:
Online-Abfrageservice zum Berliner Mietspiegel 2024